그동안 경·공매 배당이 없어 한 푼도 돌려받지 못해 막막하셨던 분이라면 이번 제도의 대상과 신청 시기를 꼭 확인해 보시길 바랍니다.
2026년 11월 13일부터 전세사기피해자가 돌려받은 보증금이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 정부가 현금으로 지원하는 '최소보장제'가 시행됩니다. 한국토지주택공사(LH)는 시행에 앞서 10일부터 온라인 사전 신청을 받습니다.
최소보장제는 국토교통부가 9일 밝힌 제도로, 피해자가 경·공매 배당금이나 경매차익 등으로 회수한 금액을 따져 최소한 보증금의 3분의 1은 회복하도록 돕는 장치입니다. 다만 모든 임차인에게 보증금의 3분의 1을 추가로 주는 것이 아니라, 부족한 차액만 채워 주는 방식이라는 점을 먼저 알아두셔야 합니다.
전세사기 최소보장제 시행 일정과 달라진 점
그동안 피해자는 경·공매에서 받는 배당금이나 LH가 피해주택을 낙찰받아 생긴 경매차익으로 보증금을 회수해 왔습니다. 배당이 없거나 LH가 주택을 매입하지 못하면 구제를 받기 어려운 사각지대가 있었습니다.
이번 제도는 이 빈틈을 메우기 위한 것입니다. 정부는 지난 6일 국무회의에서 관련 시행령 개정안을 의결했고, 시행일은 11월 13일입니다.
| 구분 | 기존 | 11월 13일부터 |
|---|---|---|
| 회복 기준 | 경·공매 배당, 경매차익에 따라 달라짐 | 보증금의 3분의 1까지 국가가 보장 |
| 배당이 없는 경우 | 지원 사각지대 | 보증금의 3분의 1 지원 |
| 신탁사기 등 | 처분 완료 때까지 지연 | 처분 전 선지급 후 정산 |
표의 내용은 국토교통부 발표를 바탕으로 정리한 것이며, 세부 기준은 LH 공지를 함께 확인하셔야 합니다.
✅ 사전 신청은 10일부터, 제도 시행은 13일부터입니다.
최소지원금 지원 대상과 자격 조건 2가지
지원 대상은 아래 두 가지 중 하나에 해당하는 임차인입니다.
① 전세사기특별법에 따라 결정된 전세사기피해자: 이미 피해자 결정을 받은 분이 해당합니다.
② 특별법 제2조제4호 다목에 따른 임차인: 임대인의 명백한 사기 의도가 확인되지는 않지만 경·공매 절차 등으로 보증금을 회수하기 어려운 상황에 놓인 분입니다.
보도에 따르면 제도 시행 전에 경·공매가 이미 끝난 피해자도 대상에 포함됩니다. 따라서 과거에 지원을 받지 못했던 분도 다시 확인해 보시는 것이 좋습니다.
💡 본인이 지급 대상인지는 LH 누리집(www.apply.lh.or.kr)의 자가 진단 메뉴에서 먼저 확인할 수 있습니다.
선지급-후정산 제도란
신탁사기처럼 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약해 피해를 본 경우에는 선지급-후정산 제도가 적용됩니다. 이런 경우 경·공매 배당으로 보증금을 회복하기 어렵고, LH가 피해주택을 매입하기 전까지 구제가 늦어지는 문제가 있었습니다.
정부는 이들에게 피해주택을 처분하기 전이라도 임차보증금의 3분의 1을 먼저 지급합니다. 이후 피해주택 매입 등으로 차익이 생기면 이를 추가로 지급해 정산하는 구조입니다.
선지급은 경·공매가 끝나기 전에 신청할 수 있습니다. 다만 정산 과정에서 반환해야 할 금액이 생길 수 있어, 관련 보도에서는 이를 반납하지 않으면 과태료 대상이 될 수 있다고 전했습니다. 세부 기준은 LH 안내로 확인하세요.
📌 선지급 제도는 신탁사기 등 무권계약 피해자에게 해당하며, 일반적인 경우의 최소지원금과는 지급 시기가 다릅니다.
최소지원금 계산법과 예시
최소지원금은 아래 공식으로 가늠할 수 있습니다.
최소지원금 = 임차보증금 × 1/3 − 이미 회복한 금액
보도에 따르면 회복한 금액에는 경·공매 배당금과 경매차익 등이 반영되며, 법령 해설에는 임대료 지원액 등도 차감 항목으로 나와 있습니다. 정확한 차감 항목은 LH 심사 기준을 확인하셔야 합니다.
📌 보증금 1억 원
- 1,000만 원을 돌려받은 경우: 3,333만 원 − 1,000만 원 = 2,333만 원 지원
- 한 푼도 돌려받지 못한 경우: 3,333만 원 지원
📌 보증금 1억 5,000만 원 (가정)
- 최소보장금은 1억 5,000만 원의 3분의 1인 5,000만 원입니다.
- 경·공매 배당 1,200만 원과 경매차익 800만 원 등 합계 2,000만 원을 회복했다면, 5,000만 원 − 2,000만 원 = 3,000만 원이 지원됩니다.
- 회복한 금액이 이미 5,000만 원 이상이라면 최소지원금은 없습니다.
💡 위 예시 2의 금액은 계산을 돕기 위한 가정이며, 실제 지원액은 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
최소지원금 신청 방법과 신청 시기
LH는 10일부터 누리집을 통해 최소보장제 사전 신청을 받습니다. 신청 가능 시점은 상황에 따라 다릅니다.
| 구분 | 신청 가능 시점 |
|---|---|
| LH가 피해주택을 매입한 경우 | 경매차익 산정 완료 뒤 |
| 그 외의 경우 | 피해주택 경·공매 완료 뒤 |
| 선지급금 | 피해주택 경·공매 등 종료 이전 |
신청 시점이 유형별로 다르므로, 본인이 어느 유형에 해당하는지 먼저 확인하시길 권합니다.
지급 여부는 신청일부터 90일 이내에 결정되어 통지될 계획입니다. 일부 자료에서는 부득이한 경우 30일 범위에서 연장될 수 있다고 안내하고 있습니다. 지급 결정에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다.
✅ 신청 전에는 피해자 결정 여부, 경·공매 진행 상황, 이미 받은 배당금 내역을 정리해 두시면 도움이 됩니다.
최소지원금 신청 전 유의사항
제도를 이용하기 전에 아래 사항도 확인해 두시길 바랍니다.
- 공공임대 지원: 법령 해설에 따르면 최소지원금을 받으면 공공임대주택 지원은 받을 수 없다고 합니다. 선택에 영향을 줄 수 있으니 LH와 전세피해지원센터에서 확인하세요.
- 권리 이전 제한: 최소지원금과 선지급금을 받을 권리는 양도하거나 담보로 제공할 수 없고 압류도 금지된다고 안내됩니다.
- 심사 기간: 시행 초기에는 신청이 몰려 심사가 길어질 수 있습니다. 국토교통부는 신속한 심사와 지급에 힘쓰겠다고 밝혔습니다.
- 상담 창구: 개별 사안은 가까운 전세피해지원센터에서 상담받으시길 권합니다.
📌 위 내용 중 법령 해설을 바탕으로 한 부분은 공식 공지로 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
전세사기 최소보장제 자주 묻는 질문
Q. 피해자에게 보증금의 3분의 1을 모두 지급하나요?
아닙니다. 이미 회복한 금액을 뺀 부족분만 지원합니다. 회복한 금액이 3분의 1 이상이면 최소지원금은 없습니다.
Q. 이미 경·공매가 끝난 피해자도 신청할 수 있나요?
가능합니다. 보도에 따르면 제도 시행 전에 경·공매가 끝난 피해자도 대상입니다. 다만 신청 시점과 필요 서류는 LH 안내를 확인하세요.
Q. 임대인의 사기 의도가 확인되지 않아도 지원받을 수 있나요?
경우에 따라 가능합니다. 임대인의 명백한 사기 의도가 확인되지 않더라도 경·공매 등으로 보증금 회수가 어려운 임차인은 특별법 제2조제4호 다목에 따라 대상이 될 수 있습니다.
Q. 앞으로 제도는 어떻게 운영되나요?
LH가 신청과 지급, 정산을 맡고 신청일부터 90일 이내에 지급 여부를 통지할 계획입니다. 시행 초기에는 신청이 몰릴 수 있으니 접수와 심사 현황은 LH 누리집 공지를 확인하시기 바랍니다.
※ 이 글은 2026년 11월 9일 기준 국토교통부 발표와 언론 보도를 바탕으로 작성되었으며, 세부 지급 기준과 신청 절차는 달라질 수 있습니다. 개인의 상황에 따라 지원 여부와 금액이 다를 수 있으니 정확한 내용은 LH와 전세피해지원센터에서 확인하시기 바랍니다.